险资背景房企蜂拥股权收购 行业高杠杆运作存在风险

简介：险资在以另类方式紧贴房地产行业。短短4天之内，景瑞向恒大出售了两个项目公司股权，其中出让天津景秀置业全部股权、上海景麒49%股权。两笔转让作价19.54亿元。

11月30日，宝能以10.34亿元拍电影下浙江钱江水利旗下浙江锦天房产100%股权与债权、锦天物业100%股权。阳光城以13.5亿元总价并购杭州中大圣马置业与浙江物产良渚花苑等15家公司股权并分担其债务，预计总成交资产过百亿。恒大、宝能都是有险资背景的房企，阳光城亦是，今年8月，阳光城以34亿元并购以色列保险巨头凤凰有限公司有限公司52.3%股权。

回应，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于险要资资金成本低，筹措规模也较小，因此，享有险要资背景的房企在这一轮股权收购中具备优势;类金融、小额贷等背景的房企，在做到股权投资的时候，资金用于的便捷程度和优势就不如前者。自调控以来，多宗股权收购案例皆经常出现恒大、融创、宝能的身影。一名长年注目房地产资本市场的业内人士认为，闽系由房企在市场波动周期中，较擅于逃跑收购机会。

除了银行借款、公司发债等常规性融资外，公司股权、项目股权、开建工程都有可能作为融资抵押物;甚至出售其他上市公司股权展开投资，再行质押买入。再加民间资本利用较充份，杠杆率较高。上述业内人士认为，目前市场对物业资产价格估值偏高。

对于卖方而言，短时间收益可期，因此部分公司不会有解散点子，必要买项目股权。“这个现象只是启幕，10月份新政之后，明年下半年将不会有更加多房企买项目股权”。房地产市场的非理性兴旺，与上市房企杠杆的较慢提高脱不了关系。

如何有效地掌控杠杆正在沦为调控风暴后，对房企生存能力的大考验。据同策咨询对2016年三季度样本上市房企杠杆倍数的统计资料，名列前三位的是鲁商置业、京投发展、天津松江，杠杆倍数分别为16.7倍、10.7倍、10.4倍，远高于平均值。

鲁商置业三季度总负债395.5亿元，资产负债率约94%。同期经营活动产生的现金流量净额为-42.4亿元，投资活动产生的现金流量净额为-0.2亿元，融资活动产生的现金流量净额为-50亿。

同策咨询认为，即使现有负债全部借用，鲁商置业2016全年合约销售金额最少要超过70亿以上才能保持资金平衡，而截至三季度末，其营业收入为37亿。在调控之下，四季度市场销售遇冷可能性很大。换句话说，未来两年，除非鲁商置业仍维持前两年的高周转，且信贷不不受削减政策影响，否则公司有可能经常出现相当严重资金缺口。

而三季度信达地产杠杆约6.5倍，在同策咨询统计资料中也一处较高水平。该机构指出，这是由于信约高价拿地引发。经机构统计资料，2016年开年以来，信达地产已耗资215.13亿元夺下三幅地块，前11月其销售额为114亿。

同策认为，信达拿地背后，是大股东中国信达通过基金为其“器官移植”，再行找寻策画方。三季度信达地产资产负债率约87%。因此不难理解其在上海、深圳两幅高价地上与泰禾进行合作。同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然目前环境下房企融资额度有所增加，但比起前几个月依然较较少。

融资成本浮动并不大、融资渠道依然多样。2016年将近年底，由于多数公司债已完成发售，房企融资多以银行贷款等传统融资方式居多，较较少使用市场化方式。但从房企公布的融资计划来看，多家房企公布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式，总额总计1043亿元人民币的市场化债权融资预案。

同策咨询研报表明，今年11月，40家典型上市房企已完成融资金额折算人民币363.72亿元，环比10月减少51.45%，但比起6-9月融资依然较低。债权融资额度依然占到房企融资总量的意味著比重(92.48%)，其中境内银行贷款沦为最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅度下跌;11月没任何公司债发售，海外债权融资总量实时衰退。本月股权融资中除融创中国放新股外，只牵涉到股票期权计划，在房企融资总量中占到之比8.47%。

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